Condition Moins Sévères Pour l’Obtention du Crédit

Tous les trois mois, la Banque de France demande aux établissements bancaires d’évaluer l’évolution de leurs conditions d’octroi de crédit aux entreprises et aux ménages. Dévoilée mercredi, la dernière enquête révèle que 100 % des banques interrogées* n’ont « pratiquement pas changé » leurs critères au troisième trimestre 2009, contre un peu moins de 92 % aux deux trimestres précédents. « Les prévisions des banques concernant l’environnement économique général et les perspectives sur le marché du logement apparaissent moins pessimistes qu’au premier semestre », explique la BdF. « Le coût de la ressource bancaire constituant désormais un facteur d’assouplissement, les conditions d’octroi de crédits à l’habitat sont demeurées stables ».

Pour le deuxième trimestre consécutif et « cette fois de manière significative », les banques ont diminué leurs marges sur les prêts représentant un risque moyen. Pas de changement notable en revanche sur les prêts les plus risqués, pas plus que sur les exigences en matière de quotité d’emprunt, de garantie ou de durée des emprunts accordés.

Tendance à la Stabilisation des Prix

Elaboré à partir des annonces en ligne sur le site seloger.com, l’indicateur montre des prix en hausse de 0,2 % sur un mois en septembre, en moyenne nationale, après une baisse de 0,1 % en août. « La correction des prix de mise en vente se poursuit dans la plupart des villes de France. Sur douze mois glissants, les prix du m² dans les grandes villes françaises ont bougé, pour l’instant, en moyenne, de – 4 % », explique Roland Tripard, président du groupe Seloger.com. Cependant, « il semble que le mouvement de baisse soit en train de se stabiliser ». Là où la baisse a été la plus forte dans le passé, on observe même un certain rebond des prix. C’est le cas à Briançon, qui enregistre une progression de 6,14 % sur trois mois, la plus forte du baromètre. Toulouse, en troisième position, est la première grande ville du classement, avec une hausse de 3,53 %. Nice et Rouen, avec des gains respectifs de 1,64 % et 1,39 % %, sont les autres grandes villes du classement. Les prix de mise en vente ont stagné à Bordeaux (+ 0,1 %).

Internet : Attention Aux Taux Des Prêts Immobilier Affichés

Vous surfez sur Internet et vous trouvez une publicité affichant un taux vraiment très intéressant. Bien plus bas que ceux que vous avez déjà pu voir. Vous décidez de contacter l'annonceur, un conseiller vous répond et après étude, il vous donne un taux radicalement différent. Vous avez le sentiment de vous être fait avoir. Pourquoi ?

Aujourd'hui, les prêts se vendent comme des voitures : Les publicitaires vous servent un chiffre attractif en face du produit de base. Ne sont pas comptées les très couteuses options, ni les conditions bien particulières pour bénéficier du dit chiffre.
Lorsque vous vous faites piéger par ce genre de publicité, vous devez découvrir pourquoi, afin de ne pas tomber une seconde fois dans le panneau.

Décryptage :

Votre première erreur a été de vous focaliser sur le taux affiché en GRAND sur la publicité. Faites bien attention aux textes entourant le chiffre affiché en gros.

En effet, le texte complet est
"A partir de 3.9% sur 20 ans, hors assurance et en fonction du profil."

* "A partir de" signifie que c'est leur meilleure performance. Dans les meilleures conditions, ils n'obtiendront pas plus bas que 3.9% hors assurance.
A contrario, il est fortement probable que votre taux soit plus élevé.
* Ensuite, "Sur 20 ans". Cette information est importante, surtout que la moyenne d'emprunt pour un premier achat se situe plutôt autour des 25 ans. A savoir que plus la durée de remboursement augmente, plus le taux augmente également.
* "Hors assurance" indique que le cout de l'assurance n'est pas compté dans le taux affiché. Par exemple, un jeune couple de 25 ans en parfaite santé devra payer un supplément de 0.25% par tête. Des quinquagénaires paieront quant à eux une prime de 0.45% par tête.

Le meilleur pour la fin : "En fonction du profil". La fin du message est très floue et sujette à interprétation. Raisonnablement, on peut penser qu'il s'agit de l'apport personnel.
En effet, plus vous avez d'apport et plus les taux descendent. Inversement, si vous n'avez pas d'apport personnel, ne vous attendez pas à bénéficier des taux les plus bas.

Cette tournure fait également passer un autre message : Votre dossier de prêt et les pièces qui le constituent peuvent être étudiées en commission. Les décideurs s'attarderont notamment sur vos derniers relevés de compte (ou sur votre historique bancaire si vous êtes votre propre patron.)
En fonction de votre profil et du risque que vous représentez, vous aurez ou non un accord de prêt, à un taux plus ou moins intéressant.

Pour conclure : Les taux affichés sur les publicités ne veulent strictement rien dire. Au mieux, ils sont en accord avec les taux du moment. Au pire, on vous montre ce que vous avez envie de voir pour que vous cliquiez et que vous rentriez dans leur démarche de vente.

Addoha Annonce Son Chiffre d’Affaires Semestriel

Le groupe Addoha a été le premier opérateur immobilier coté en bourse à annoncer son chiffre d’affaires semestriel. Il a réussi, au terme du 1er semestre 2009, à faire progresser son chiffre d’affaires de 108% pour atteindre 2,7 milliards de dirhams. Il est à rappeler que Addoha n’est pas aux normes IFRS et par conséquent les nombreuses ventes réalisées sur les projets haut standing du groupe (Bouskoura, Marrakech, Rabat…) ne sont pas encore comptabilisées en chiffre d’affaires.

La Crise Immobilière au Maroc - Plusieurs projets en stand-by

Situation en veilleuse dans plusieurs projets immobiliers! C’est le cas depuis plusieurs semaines à Tanger, Tétouan, Marrakech, Kénitra, Saïdia…

Pour la première fois, la cadence de production de logements aurait chuté de 50%, principalement à Tanger et Marrakech. Plusieurs chantiers sont presque à l’arrêt. «Programmés pour être livrés en une seule tranche, il y a un nombre incalculable de villas et d’appartements fermés», affirme Chakib Bennani, président de la commission fiscale au sein de la Fédération nationale des promoteurs immobiliers (FNPI). A elle seule, la ville ocre compte une cinquantaine de chantiers immobiliers désormais réalisés en plusieurs tranches.

Des professionnels attribuent cette baisse de régime à la rareté du foncier et au phénomène de mévente, qui s’est installé depuis plus de 6 mois. D’ailleurs, selon les derniers chiffres de Bank Al-Maghrib, la machine des crédits immobiliers a enregistré un ralentissement durant le mois de juillet. En effet, au 1er semestre 2009, ces crédits n’ont progressé que de 82% contre 222% en 2008, pour s’élever à 60 milliards de DH.

De nombreux banquiers confirment cette morosité et fondent beaucoup d’espoirs sur le mois de septembre pour améliorer les taux de réalisation de leurs objectifs.
Ceci étant, des promoteurs ont eu recours à la parade des ristournes, mais sans grand effet sur les stocks d’invendus. Ces baisses varient généralement entre 30 et 40%, voire plus, principalement à Marrakech, où des appartements de haut standing sont désormais vendus à 1,87 million de DH contre 4 millions de DH auparavant. Des promoteurs évoquent également l’inquiétante chute des prix à Dar Bouazza (au sud de Casablanca). Des villas finies sont bradées à 9.000 DH le m2, témoigne Bennani. «Nous n’avons jamais vu cela depuis cinq ans», affirme Bennani.

Les Marocains résidant à l’étranger (MRE) n’ont pas pu sauver la saison. «Ce sont surtout les étrangers qui font ce type de marché, le luxe. Quant aux MRE, ils cherchent plutôt un pied-à-terre, d’une valeur maximale de 600.000 à 1 million de DH», explique un banquier, expert en immobilier.

A Casablanca, où le marché reste assez atypique compte tenu de la forte demande, tous segments confondus, les prix de l’immobilier de moyen standing ont considérablement baissé ces dernières semaines. Selon Bennani, «les baisses oscillent entre 10 et 15% sur les ventes réelles». Depuis le début de l’été, les prix des appartements sont passés de 14.000-15.000 DH à 9.000 DH le mètre carré, principalement au Belvédère, La Gironde, Bourgogne, Roches Noires…. Mais globalement, l’immobilier demeure encore cher dans la métropole économique. Selon un banquier, la raison est toute simple: «Ce sont surtout la rareté et le coût du foncier qui expliquent les niveaux élevés des prix à Casablanca. D’autant plus que le besoin d’acquérir un logement devient de plus en plus pressant». Autre raison expliquant les ventes plus rapides sur le marché casablancais, le train de vie des habitants de la capitale économique, généralement plus élevé qu’ailleurs.

Autre particularité à Casablanca, la quasi-absence de l’offre en logement économique. «Tout a été vendu», précise-t-on auprès de la corporation des promoteurs.
Par ailleurs, des signes d’inquiétude se manifestent dans le secteur du logement social. Ce segment, qui a été prioritaire pour plusieurs gouvernements, a connu un certain nombre de changements. Il s’agit de la suppression de quelques avantages. Du coup, les promoteurs s’en détournent. Le problème du foncier et les contraintes administratives n’arrangent pas non plus la situation. Les promoteurs dénoncent justement la base de calcul des droits d’immatriculation pratiquée par l’Agence nationale de la conservation foncière, du cadastre et de la cartographie (ANCFCC). «Contrairement à toutes les dispositions légales, c’est le conservateur foncier qui détermine l’estimation de la valeur vénale du bien immobilier. Ce qui est anormal», fustigent des promoteurs. Cette grille tarifaire, inconnue du public, «s’applique différemment d’un projet à un autre même s’ils sont limitrophes». Raison pour laquelle la FNPI a introduit une action en justice auprès du tribunal de commerce de Casablanca contre le patron de l’ANCFCC.

Pourquoi Une Assurance de Prêt Immobilier ?

Lorsque vous sollicitez un emprunt immobilier à votre banquier, celui-ci vous propose systématiquement une assurance invalidité-décès qui peut compter pour 0.2 à 0.5 de votre taux de crédit.

Sachez toutefois que vous n'êtes pas obligé de souscrire à cette assurance, du moins celle que votre banquier souhaite vous vendre ; vous pouvez très bien lui préférer une assurance à laquelle vous souscrirez vous-même de votre côté. L'avantage ? les tarifs, souvent moins élevés que par le biais de la banque (qui prend sa commission au passage). L'inconvénient ? la difficulté d'obtenir concrètement un prêt sans l'assurance qui va avec...

Car s'il est vrai qu'aucun banquier ne peut vous obliger à adhérer à son assurance emprunteur, il peut en revanche revoir les conditions d'obtention du prêt si vous décidez de vous assurer ailleurs. Même si, légalement, il n'en a pas le droit... Les banquiers ne sont pas réputés pour être très coopératifs en France, surtout depuis qu'une certaine crise s'est installée au coeur de la vie financière internationale.

Les hommes d'argent sont devenus frileux, et ils sont prêts à frôler la ligne blanche pour ne pas perdre les avantages qu'ils parviennent encore à tirer de leur situation. En effet, vous pouvez toujours menacer de souscrire votre crédit ailleurs, mais l'emprunteur est rarement en position de force, c'est vous le demandeur, pas lui.

Il reste encore de la place pour un système bancaire éthique, respectueux et réellement attaché à assister le consommateur. Nul doute qu'un tel acteur verrait son portefeuille de clients exploser rapidement, au détriment de cette "vieille banque" qui campe encore sur des acquis passéistes et donne une image souvent négative du monde la finance.

Hausse des Taux du Crédit immobilier Au Maroc

Le crédit immobilier plus cher… Depuis quelques jours, les taux des prêts accordés aux demandeurs de crédit ont été revus à la hausse. Pour l’heure, la mesure ne cible que les nouveaux demandeurs. Ces derniers ne seraient-ils pas découragés par cette hausse? Les professionnels sont convaincus du contraire. «La hausse des taux est en moyenne de 0,3 à 0,4%, ce qui n’est guère significatif», fait-on valoir auprès d’une grande banque de la place. Les taux appliqués par AWB s’échelonnent entre 5,43 et 6,13% pour les taux variables, et 5,93 et 6,45% pour les taux fixes. Ils varieront selon la durée du financement et sa quotité (inférieure ou égale à 80%). À noter que la durée maximale de prêt pour un taux fixe est de 25 ans, alors que pour un taux variable, elle peut aller jusqu’à 40 ans. Bien évidemment, il restera toujours possible de négocier le taux avec son banquier ou sa société de financement. «Tout dépend de la relation avec le client et du montant du prêt demandé. Plus celui-ci est important, plus les négociations sur le taux sont souples», affirme-t-on à Wafa Immobilier. Le même ton est donné chez le CIH, où, de source interne, les taux passent à 5,50% en variable et 5,95% en fixe, et ce pour un prêt échelonné sur 25 ans.

Sur les raisons expliquant la hausse, la place se fait l’écho d’une décision de Bank Al-Maghrib, qui aurait revu à la hausse les taux plafonds. Ce qui viendrait s’ajouter à l’arsenal anti-insolvabilité déployé par les banques. Telle est l’explication la plus courante: «Les effets de la crise perdurant, notamment chez les MRE, BAM aurait probablement voulu se prémunir davantage contre le risque d’insolvabilité des demandeurs de crédit».

Pour rappel, Abdellatif Jouahri, gouverneur de la banque centrale, avait à maintes reprises mis en garde contre l’excès de délivrance de crédits immobiliers, notamment en raison des risques liés au surendettement des ménages. Autre anomalie dans la pratique, l’achat de plusieurs logements économiques par des gens qui n’en sont pas la cible première et le plus souvent pour des raisons de spéculation. Ainsi, les banques sont invitées, par le code éthique de BAM, à «s’assurer que leurs financements ne soient pas accordés pour l’acquisition de plusieurs logements économiques par un seul client». Aussi, doivent-elles s’assurer que le crédit ne sert pas à «l’acquisition de logements économiques par des clients non agréés ou à l’achat de terrains dans un but lucratif». Mais de quels moyens disposent les banques pour vérifier, a priori, que le bien est acheté à bon escient?