Tendance Actuel du marché

Les prix
Les prix des actifs immobiliers résidentiels ont évolué de manière différenciée selon les villes. Ils ont baissé, d’un trimestre à l’autre, dans les villes de Fès, de Kenitra, d’El Jadida et Marrakech et ont augmenté dans les autres villes.

Le Volume
Sur les dix villes couvertes dans cette rubrique, seule la ville de Meknès a connu une hausse trimestrielle de 18,4% du volume des ventes.

Dans les autres villes, notamment à Agadir, à Fès età Casablanca, le nombre des transactions s’inscrit en baisse ramenant ainsi leurs parts dans le marché national respectivement à 4,7%, 5,2% et 39,3% des transactions.

La structure des ventes des biens immobiliers résidentiels au cours du 2ème trimestre 2010 confirme la prédominance des cessions d’appartements. En effet, à l’exception de la ville d’Oujda, les appartements ont représenté au moins 85% des transactions. Les ventes de villas n’ont pas dépassé 3% du total des transactions à Agadir, à Rabat, à Marrakech et à Kenitra.

Taxes, Impôts, Exonération et Frais de Notaire

Droits d’enregistrement à 6 % : lors de la vente d’un immeuble immatriculé ou non immatriculé

Dans certains cas les droits d’enregistrement sont à 3 % : Ce taux s’applique lors de l ‘acquisition de locaux construits, par des personnes physiques ou morales autres que les établissements de crédit, Bank Al-Maghrib, la Caisse de dépôt et de gestion et les sociétés d’assurances et de réassurances, que ces locaux soient à usage d’habitation, commercial, professionnel ou administratif.

Ce taux s’applique aussi lors de l’acquisition à titre onéreux, de terrains nus ou comportant des constructions destinées à être démolies et réservés à la réalisation d’opérations de lotissement ou de construction de locaux à usage d’habitation, commercial, professionnel ou administratif. Dans ce cas, l’acquéreur doit prendre l’engagement de réaliser les opérations de lotissement ou de constructions de locaux dans un délai maximum de 7 ans à compter de la date d’acquisition.

• Conservation foncière : 1 % + 150 dirhams (certificat de propriété),
• Taxe notariale : 0,5 %,
• Honoraires du notaire: 1 %, avec minimum de perception de 2500 dirhams + TVA à 7 %,
• Frais divers (timbres…) : 1500 à 3 000 dirhams environ suivant les dossiers,
• A cela, peuvent s’ajouter d’autres frais en cas de bien non titré (Melkia):
• Droits de publication + droits fixes + duplicata: 600 dirhams : 450 dirhams +75 dirhams+75 dirhams
• Droits sur les surfaces : 45 dirhams par are entamé (zone urbaine); 45 dirhams par hectare entamé (zone rurale)
• Géomètre : environ 3000 dirhams
• Autres frais (timbres…) : environ 1500 dirhams

Impôts et taxes dus lors d’une cession de bien immobilier

Il convient de distinguer entre la cession de terrains bâtis et terrains non bâtis.

Impôts et taxes dus lors de la cession de terrains bâtis

La vente de ces biens entraîne l’acquittement de trois taxes:

1- Impôt sur les profits fonciers

Sont considérés comme profits fonciers, les profits constatés ou réalisés à l’occasion notamment de la vente d’immeubles ou de droits réels immobiliers.

Détermination du profit foncier taxable:

Le profit foncier taxable est égal à la différence entre :

d’une part, le prix de cession diminué, le cas échéant, des frais de cession

et d’autre part, le prix d’acquisition augmenté des frais y afférents (y compris l’indemnité d’éviction dûment justifiée), des dépenses d’investissement réalisés, ainsi que des intérêts payés au titre des prêts contractés pour l’acquisition de l’immeuble cédé, le tout réévalué par application de coefficients fixés par arrêté ministériel sur la base de l’indice national du coût de la vie.

Le taux est fixé à 20 %.Toutefois, le montant de l’impôt ne peut être inférieur à 3 % du prix de cession et ce, même en l’absence de profit.

Les propriétaires doivent remettre une déclaration contre récépissé au receveur de l’administration fiscale dans les 30 jours de la date de la cession.

En principe, l’impôt est du par les vendeurs, personnes physiques ou morales lorsque le montant de la vente excède 60.000 dirhams.

L’exonération est possible dans les cas suivants :

- Exonération totale de la plus value réalisée sur la vente d’un logement occupé à titre d’habitation principale.

- Occupation du logement par son propriétaire à titre d’habitation principale depuis au moins 8 années au jour de la vente.

- le profit réalisé par les personnes physiques à l’occasion de la cession d’un logement occupé à titre d’habitation principale depuis au moins 4 ans au jour de la cession, dont la superficie couverte et le prix de cession n’excédent pas respectivement 100 m² et 200 000 DH ;

- Du profit réalisé par toute personne qui effectue dans l’année civile des cessions d’immeubles dont la valeur totale n’excède pas 60 000 Dirhams.

- Du profit sur les cessions à titre gratuit portant sur les ascendants et descendants entre époux, entre frères et sœurs.

- Du profit réalisé sur la cession de droits indivis d’immeubles agricoles situés à l’extérieur des périmètres urbains entre co-héritiers.

2- La taxe d’habitation dite aussi taxe urbaine (TU)

La taxe d’habitation s’applique aux :

- immeubles bâtis et constructions de toute nature occupés en totalité ou en partie, par leurs propriétaires à titre d’habitation principale ou secondaire, ou mis gratuitement par lesdits propriétaires à la disposition de leur conjoint, ascendants ou descendants à titre d’habitation ;

Calcul de la taxe d’habitation :

La taxe d’habitation est assise sur la valeur locative (VL) des immeubles déterminés par voie de comparaison ou d’appréciation directe, par la commission de recensement.

La valeur locative est révisée tous les 5 ans par une augmentation de 2%.

Elle est établie au nom du propriétaire ou de l’usufruitier et à défaut , au nom du possesseur ou de l’occupant.

Un abattement de 75 % est applicable aux immeubles occupés à titre d’habitation principale, par leurs propriétaires ou ascendants et descendants à titre gratuit et aux marocains résidents à l’étranger lorsqu’il est conservé à titre d’habitation principale ou occupé à titre gratuit par leur conjoint, ascendants ou descendants.

  

Exonérations temporaires:
- La taxe d’habitation ne s’applique pas aux constructions nouvelles et additions de constructions réalisées par les personnes physiques à titre d’habitation principale pendant 5 ans à partir de la délivrance du permis d’habiter.

- La taxe d’habitation ne s’applique pas aux locaux d’habitation considérés comme logements économiques pendant la durée du prêt, et cela pendant dépasser 15 ans à compter de l’achèvement.

Barème de la taxe d’habitation par tranche de valeur

Tranche de valeur locative en DH

De 0 à 5 000 : 0%

De 5001 à 20 000 : 10%
De 20 001 à 40 000: 20%
Au-delà de 40000 : 30%

La loi prévoit que le propriétaire ou usufruitier doit informer le service local du lieu de situation des immeubles bâtis et non bâtis de tout changement d’affectation ou de propriété concernant ces immeubles. Le redevable de la taxe doit établir une déclaration en indiquant la consistance de l’immeuble, sa nature, la date et le motif des travaux ou du changement et le cas échéant, l’identité du nouveau propriétaire.

Le défaut de dépôt ou le dépôt tardif de cette déclaration entraîne l’application d’une majoration de 15%.

3-Taxe de services communaux anciennement taxe d’édilité:

En plus de la taxe d’habitation , vous devez vous acquitter d’une taxe applicable sur les immeubles quelque soit leur destination (immeubles bâtis et constructions de toute nature ainsi que sur le matériel, outillage et tout moyen de production relevant de la taxe professionnelle).

Les taux applicables sont : 
10,5 % de la valeur locative pour les locaux situés dans les villes et 6,5 % de la valeur locative pour les locaux situés dans les zones périphériques des communes urbaines.

Exonération :
Les immeubles et leurs annexes qui sont exonérés d’une façon permanente de la taxe d’habitation sont également exemptés de la taxe de services communaux.

Impôts et taxes dus lors de la cession pour des terrains nus à bâtir

1- La participation à la solidarité nationale (PSN)

Cet impôt est égal à 1% de la valeur du terrain, elle est acquittée par le vendeur.

2- La taxe sur les terrains non bâtis (TNB)

Cette taxe locale porte sur les terrains urbains non bâtis situés à l’intérieur des périmètres des communes urbaines.

3- Impôt sur les profits fonciers

En principe, cet impôt est du par les vendeurs, personnes physiques ou morales, lorsque le montant de vente excède 60.000 dirhams. Le taux de l’impôt s’élève à 3% du prix de la vente (cotisation minimale) ou 20% du profit taxable s’il est supérieur.

Impôts Fonciers : revenus fonciers

Est considéré comme un revenu foncier au titre de l’impôt sur le revenu, les revenus issus de la location d’un immeuble bâti ou non bâti et des constructions de toute nature.

Détermination du revenu foncier net imposable :

Le revenu net imposable est obtenu en appliquant un abattement de 40 % sur le montant du des loyers bruts perçus.

Exonération :

Sont exonérés de l’impôt sur le revenu, les revenus issus de la location de constructions nouvelles et additions de constructions et cela pendant les 3 premières années suivant l’achèvement des travaux desdites constructions au titre des revenus fonciers.
au-delà, la loi de finances de 2008 prévoit un abattement de 40%

Barème de L’I.G.R par tranche de revenus (Barème 2009)

Revenu annuel de 0 à 28 000 DH : exonération de l’impôt sur le revenu

De 28 001 à 40 000 Dh : imposition au taux de 12%,
De 40 001 à 50 000 Dh : imposition au taux de 24%,
De 50 001 à 60 000 Dh : imposition au taux de 34%,
De 60 001 à 150 000 Dh : imposition au taux de 38%,
Au-delà de 150 000 Dh : imposition au taux de 40%.

(Source Code Général des impôts, Loi de finances 20)

Source: AFP

Le crédit au secteur privé continue d'accélérer en novembre

Les banques de la zone euro ont continué en novembre à attribuer davantage de crédits au secteur privé, avec une croissance des prêts de 2,0% sur un an, mais la situation reste bien plus difficile pour les entreprises que pour les ménages

La hausse de 2,0% en novembre fait suite à une croissance de 1,5% sur un an en octobre, et poursuit l'amélioration enregistrée depuis la mi-2010, selon des données provisoires publiées mercredi par la Banque centrale européenne (BCE).

Mais cette croissance masque une forte disparité entre les crédits aux particuliers, qui continuent à bien se porter, et les prêts aux entreprises, toujours en recul.

Ces derniers ont régressé de 0,1% en novembre, illustrant la défiance des banques. A l'invers,e les prêts aux ménages ont crû de 2,7%, avec une forte hausse du crédit immobilier.

De son côté, la masse monétaire M3, qui sert à la BCE à déceler des menaces inflationnistes à moyen terme, a progressé de 1,9% en novembre sur un an, après 0,9% en octobre.



Source: AFP

La hausse des prix de l’immobilier se poursuivent

Le site de vente entre particuliers a noté en juillet 40 900 biens mis en vente sans l’intermédiaire d’agences immobilières. Soit 54 % de plus que le mois précédent, qui n’a enregistré que 26 600 mises sur le marché. Au total, « depuis le début de l’année, la progression atteint 41 % ».

L’expert de la transaction entre particuliers a estimé entre le mois de juin et le mois de juillet une hausse de 0,4 % des prix. Cela ne fait que confirmer la progression annuelle des prix, de 5 % pour les appartements à l’échelle nationale, et de 4,2 % pour les maisons. A l’échelle régionale, les plus fortes hausses de prix pour les appartements se situent dans la région Rhône-Alpes, avec 5,1 % de variation annuelle. Pour les maisons, la région Ile-de-France explose, avec + 8,5 %.

Le délai moyen de réalisation des transaction redescend, pour passer de 10,3 semaines en juin à 9,2 semaines en juillet. Depuis à peu près un an, on assiste à une baisse du délai d’attente par à coups ; le délai moyen étant de 13 semaines en septembre 2009. Enfin un pan de l’immobilier à la baisse !



Source: lavieimmo

Condition Moins Sévères Pour l’Obtention du Crédit

Tous les trois mois, la Banque de France demande aux établissements bancaires d’évaluer l’évolution de leurs conditions d’octroi de crédit aux entreprises et aux ménages. Dévoilée mercredi, la dernière enquête révèle que 100 % des banques interrogées* n’ont « pratiquement pas changé » leurs critères au troisième trimestre 2009, contre un peu moins de 92 % aux deux trimestres précédents. « Les prévisions des banques concernant l’environnement économique général et les perspectives sur le marché du logement apparaissent moins pessimistes qu’au premier semestre », explique la BdF. « Le coût de la ressource bancaire constituant désormais un facteur d’assouplissement, les conditions d’octroi de crédits à l’habitat sont demeurées stables ».

Pour le deuxième trimestre consécutif et « cette fois de manière significative », les banques ont diminué leurs marges sur les prêts représentant un risque moyen. Pas de changement notable en revanche sur les prêts les plus risqués, pas plus que sur les exigences en matière de quotité d’emprunt, de garantie ou de durée des emprunts accordés.

Tendance à la Stabilisation des Prix

Elaboré à partir des annonces en ligne sur le site seloger.com, l’indicateur montre des prix en hausse de 0,2 % sur un mois en septembre, en moyenne nationale, après une baisse de 0,1 % en août. « La correction des prix de mise en vente se poursuit dans la plupart des villes de France. Sur douze mois glissants, les prix du m² dans les grandes villes françaises ont bougé, pour l’instant, en moyenne, de – 4 % », explique Roland Tripard, président du groupe Seloger.com. Cependant, « il semble que le mouvement de baisse soit en train de se stabiliser ». Là où la baisse a été la plus forte dans le passé, on observe même un certain rebond des prix. C’est le cas à Briançon, qui enregistre une progression de 6,14 % sur trois mois, la plus forte du baromètre. Toulouse, en troisième position, est la première grande ville du classement, avec une hausse de 3,53 %. Nice et Rouen, avec des gains respectifs de 1,64 % et 1,39 % %, sont les autres grandes villes du classement. Les prix de mise en vente ont stagné à Bordeaux (+ 0,1 %).

Internet : Attention Aux Taux Des Prêts Immobilier Affichés

Vous surfez sur Internet et vous trouvez une publicité affichant un taux vraiment très intéressant. Bien plus bas que ceux que vous avez déjà pu voir. Vous décidez de contacter l'annonceur, un conseiller vous répond et après étude, il vous donne un taux radicalement différent. Vous avez le sentiment de vous être fait avoir. Pourquoi ?

Aujourd'hui, les prêts se vendent comme des voitures : Les publicitaires vous servent un chiffre attractif en face du produit de base. Ne sont pas comptées les très couteuses options, ni les conditions bien particulières pour bénéficier du dit chiffre.
Lorsque vous vous faites piéger par ce genre de publicité, vous devez découvrir pourquoi, afin de ne pas tomber une seconde fois dans le panneau.

Décryptage :

Votre première erreur a été de vous focaliser sur le taux affiché en GRAND sur la publicité. Faites bien attention aux textes entourant le chiffre affiché en gros.

En effet, le texte complet est
"A partir de 3.9% sur 20 ans, hors assurance et en fonction du profil."

* "A partir de" signifie que c'est leur meilleure performance. Dans les meilleures conditions, ils n'obtiendront pas plus bas que 3.9% hors assurance.
A contrario, il est fortement probable que votre taux soit plus élevé.
* Ensuite, "Sur 20 ans". Cette information est importante, surtout que la moyenne d'emprunt pour un premier achat se situe plutôt autour des 25 ans. A savoir que plus la durée de remboursement augmente, plus le taux augmente également.
* "Hors assurance" indique que le cout de l'assurance n'est pas compté dans le taux affiché. Par exemple, un jeune couple de 25 ans en parfaite santé devra payer un supplément de 0.25% par tête. Des quinquagénaires paieront quant à eux une prime de 0.45% par tête.

Le meilleur pour la fin : "En fonction du profil". La fin du message est très floue et sujette à interprétation. Raisonnablement, on peut penser qu'il s'agit de l'apport personnel.
En effet, plus vous avez d'apport et plus les taux descendent. Inversement, si vous n'avez pas d'apport personnel, ne vous attendez pas à bénéficier des taux les plus bas.

Cette tournure fait également passer un autre message : Votre dossier de prêt et les pièces qui le constituent peuvent être étudiées en commission. Les décideurs s'attarderont notamment sur vos derniers relevés de compte (ou sur votre historique bancaire si vous êtes votre propre patron.)
En fonction de votre profil et du risque que vous représentez, vous aurez ou non un accord de prêt, à un taux plus ou moins intéressant.

Pour conclure : Les taux affichés sur les publicités ne veulent strictement rien dire. Au mieux, ils sont en accord avec les taux du moment. Au pire, on vous montre ce que vous avez envie de voir pour que vous cliquiez et que vous rentriez dans leur démarche de vente.